Gumersindo Ruiz
DIARIO DE SEVILLA

Las nuevas administraciones locales y autonómicas están tratando de remediar la situación de familias con problemas de vivienda, mirando sobre todo a los desahucios. Sin embargo, aunque ésta es la parte que más nos impresiona, hay familias que no han comprado vivienda, que viven de alquiler y no pueden pagar, comparten casa en condiciones precarias, o viven en sitios que no están en condiciones. Ésas no ocupan espacio en los medios informativos.

Hay tres cuestiones, al menos, a considerar para tratar este problema. La primera es disponer de una información completa sobre las necesidades y disponibilidad de vivienda, mediante un análisis de censo y catastral, vinculándolos a información socioeconómica y tipos de interés, y valoraciones de las sociedades de tasación, para determinar mapas de distritos censales con problemas. De aquí puede calcularse la probabilidad del riesgo de desahucio, utilizando algoritmos como los que desarrolla AIS, la compañía de inteligencia artificial, para analizar la información en el espacio. De los desahucios recientes, un 53% corresponden a alquileres, 43% a hipotecas, y 4% a otras causas.

El 60% de las ejecuciones se dan en las zonas donde más fuerte fue la subida inmobiliaria: Andalucía, Cataluña, y Comunidad Valenciana concentran más del 60% de todos los desahucios de España, si añadimos Madrid estamos en casi el 75%. En segundo lugar, hay que razonar sobre la cuestión hipotecaria, donde se mezclan cláusulas supuestamente abusivas, con malas prácticas, decisiones erróneas de compra de vivienda a precios desorbitados, y un masivo desempleo no previsto. Una cláusula de suelo, por ejemplo, no es en sí abusiva, pues no hay nada malo en que haya un suelo y un techo para los intereses, siempre que guarden una proporcionalidad. Pero no debería ponerse en cuestión la hipoteca y la garantía que supone para conseguir financiación por parte de la entidad de crédito, aunque protegiendo al deudor frente a caídas en el precio de la vivienda, de manera que su deuda se limite al valor de mercado de la misma. Una tercera cuestión es que sigue entre nosotros la obsesión por la compra frente al alquiler, y la política municipal no se libra de ella.

La vivienda social, los fondos sociales de vivienda, bancos de vivienda, la colaboración con las entidades de crédito, debería ser sólo para alquiler. Pero esto exige una profesionalidad en la gestión, incorporando todas las posibilidades que hoy se ofrecen, y entre las que destaco dos. Una, utilizar las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria para alquiler, pues no entiendo cómo no hay iniciativas para una participación pública y privada en las mismas; dos, una estrategia pública para la sociedad que tiene los activos procedentes de la reestructuración bancaria, Sareb, que domina sobre el mercado inmobiliario español. Y, sobre todo, proteger al que alquila en relación al cobro, y al inquilino en sus derechos, con un buen sistema de aseguramiento; favorecer el alquiler participativo, como forma de ahorro a largo plazo sería una virtud añadida para muchos ahorradores que buscan un complemento futuro a sus pensiones.

Gumersindo Ruiz
DIARIO DE SEVILLA