Adolfo Estévez
EXPANSIÓN

Las Socimis (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) están en auge y con razón, ya que su potencial de crecimiento en España es muy grande. El objeto social de las Socimis consiste en la tenencia de activos inmobiliarios para su arrendamiento, o bien de acciones o participaciones en otras Socimis o sociedades extranjeras análogas. Estas empresas juegan un papel fundamental al dinamizar el mercado inmobiliario español, adquiriendo activos que en muchos casos pesaban en los balances de entidades financieras y empresas que no tenían la capacidad precisa para acometer las inversiones que dichos activos necesitan para su reposicionamiento en el mercado, muchas veces para nuevos usos o targets específicos.

Aunque las Socimis se han enfocado inicialmente hacia el segmento más prime de oficinas, estas compañías están desempeñando una labor determinante en otros activos, como el logístico, por medio de su inversión en naves industriales, sector hotelero, o residencial, donde están siendo particularmente efectivos a la hora de terminar o reenfocar estos activos que la crisis se llevó por delante y que, ante las nuevas demandas del mercado, tienen que ser dinamizados para crear valor, por ejemplo vía procesos de cambios de uso. Claramente, las perspectivas en un mercado como España son excelentes y auguramos un buen futuro para el sector en los próximos años.

La actividad de las Socimis tiene un efecto absolutamente revitalizador en la economía, que influye positivamente, tanto desde el punto de vista de la inversión, como de la creación de puestos de trabajo. De igual modo, un porcentaje importante de estas empresas tienen participación de capital extranjero, aportando nuevas formas de negocio que repercuten en la adecuación de la oferta y la demanda.

Impuestos de sociedades

Las Socimis son especialmente atractivas desde un punto de vista de inversión, ya que están exentas del impuesto de sociedades, teniendo un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos repartidos. Una ventaja que ha atraído a numerosos inversores internacionales. Un aspecto muy atractivo para el inversor en Socimis es la política de dividendos que, según la legislación, obliga a repartir el 80% de los beneficios obtenidos con carácter general; el 50% de los beneficios captados por la transmisión de inmuebles u otro tipo de activos y el 100% de los beneficios procedentes de entidades en las que participen. Aunque estas obligaciones pueden tener como contrapartida el hecho de que restringen la operativa de caja, esto se mitiga gracias a las garantías que suponen los activos inmobiliarios como respaldo de la deuda, lo que permite a estas sociedades el margen de maniobra suficiente como para refinanciar sus operaciones si es necesario.

Con más de una decena de compañías cotizando en la Bolsa española, el valor de capitalización bursátil de las Socimis ronda los 6.840 millones de euros, un volumen que se verá incrementado en breve tras la operación de adquisición de la inmobiliaria Testa por parte de Merlin Properties por un importe de casi 1.800 millones de euros. Son muchos inversores que están jugando la carta de la recuperación inmobiliaria española a través de las Socimis, aunque apostamos más por aquellos que logran crear valor vía el reposicionamiento de inmuebles que aquellos que simplemente pujan por oficinas en un segmento prime que ya se ha revalorizado en gran medida en los últimos años. Aunque las Socimis por su perfil de riesgo, son muy preciadas como potenciales clientes por el sector financiero, estas características también los convierten en aptos para aprovechar la actual coyuntura de tipos en los mercados de capitales. Considero que los mercados de deuda pueden ser una vía idónea para las Socimis, ya que les permite aprovechar las oportunidades del mercado al poder apalancarse tanto a corto plazo, mediante la emisión de pagarés, como a largo, con una tipología de bonos muy diversa, que va desde los senior unsecured para las Socimis con un mejor perfil de riesgos, hasta títulos respaldados por activos reales en el caso de perfiles más agresivos. Creo, en todo caso, que en el actual entorno de tipos prácticamente a cero y márgenes razonables es recomendable que las empresas en general, y no únicamente las Socimis, aprovechen para emitir bonos a tipo fijo, reduciendo así el peso del endeudamiento a tipo variable.