Gonzalo Bernardos
EXPANSIÓN

Para un elevado número de personas, la elección entre comprar o alquilar una vivienda depende del coste mensual de ambas opciones. No obstante, la mayoría de ellas realiza una comparación inadecuada, pues confronta el importe del alquiler con el de la cuota hipotecaria mensual. El error cometido proviene de una deficiente interpretación de este último concepto. La cuota hipotecaria está compuesta por dos componentes: la devolución del capital prestado y el pago de intereses. El primero no lo podemos considerar un coste, ya que en la inmensa mayoría de las ocasiones, si vendiéramos la vivienda adquirida ahora dentro de unos años, recuperaríamos como mínimo el dinero invertido en ella. En cambio, el segundo sí, pues los intereses sufragados son el principal coste del préstamo.

Para efectuar una adecuada comparación, supondremos dos distintos casos. En el primero, el tipo de interés del préstamo es fijo; en el segundo, variable. En los dos, vamos a suponer que la entidad financiera únicamente presta el 80% del precio de adquisición y que el comprador dispone aproximadamente del 30% del coste total de la vivienda que el banco no está dispuesto a facilitarle. La duda que se le plantea a la familia es pagar un alquiler de 750 euros mensuales por una vivienda de 85 metros cuadrados construidos en el barrio de Sants de Barcelona o adquirir una por 250.000 euros en el mismo edificio, de igual dimensión e idéntica distribución.

Dada la similitud de ambos pisos y su idéntica localización, en la resolución de la duda prácticamente sólo importa el tema económico. Debido a ello, los dos casos anteriores pueden ser planteados de la siguiente manera

1) Tipo de interés fijo: El préstamo hipotecario es contratado a un tipo de interés del 2,5% durante un plazo de 30 años, siendo el importe del capital prestado de 200.000 euros (el 80% de 250.000). En la actualidad, es la mejor oferta de tipo de interés fijo a dicho plazo. En base a estos supuestos, la cuota hipotecaria mensual sería de 790,24 euros, correspondiendo en el primer pago de la misma 373,58 euros a devolución de capital y 416,67 euros a intereses

Desde la perspectiva de numerosas personas, la conclusión parece clara: es mejor alquilar que comprar, ya que el importe de la cuota hipotecaria mensual (790,24 euros) es superior al del alquiler (750 euros). Indudablemente, quien realice dicho razonamiento estará cometiendo un error, pues, tal como hemos indicado previamente, habrá efectuado una comparación equivocada. La acertada consiste en confrontar los 750 euros que cuesta el alquiler con los 416,67 euros que supondría el pago de intereses. La conclusión de ésta es opuesta a la de aquélla y demuestra que en la actualidad comprar una vivienda de las anteriores características es una mejor opción que alquilarla. Así, aunque su adquisición comporta una serie de gastos extra que no hemos tenido en cuenta en los anteriores números, en ningún caso éstos superan los 333,33 euros, siendo esta cifra la diferencia de coste entre ambas opciones.

2) Tipo de interés variable: El préstamo contratado es a tipo de interés variable, a un plazo de 30 años y la referencia del mismo es euribor a un año + 0,99%, siendo el diferencial sobre el índice hipotecario el más reducido de todos los ofrecidos en la actualidad por las entidades financieras. Dado que la media de dicho euribor en septiembre fue de 0,154%, el tipo de interés inicialmente aplicado sería de 1,144%. En este caso, la cuota hipotecaria mensual sería de 656,59 euros, correspondiendo en el primer pago de la misma 465,93 euros a devolución de capital y 190,67 a intereses. Bajo estas condiciones, la adquisición de una vivienda es claramente preferible a su alquiler, ya que el coste de esta última opción (750) casi cuadriplica el importe destinado al pago de intereses (190,67).

Posible evolución

Sin embargo, esta última tipología de préstamo presenta un considerable inconveniente: el euribor puede variar sustancialmente en los 30 años de vida prevista de la hipoteca. Al situarse en la actualidad en su mínimo histórico, es bastante probable que en los próximos ejercicios incremente su valor de forma significativa. En concreto, después de que finalice el programa de compra de deuda pública de los estados miembros de la zona euro por parte del BCE (septiembre de 2016) y la economía de la zona euro vuelva a crecer en torno a un 2%, no me extrañaría nada que su nivel fuera paulatinamente aumentando de tal manera que a principios de 2018 alcanzara, e incluso superara, la cota del 2%.

Si suponemos que el euribor a un año se sitúa en este último nivel, el tipo de interés vigente a principios de 2018 sería del 2,99%, siendo la cuota hipotecaria mensual de 842,13€. En principio, este nuevo importe no sería extremadamente perjudicial para una familia que percibe mensualmente 3.000 euros (la condición que imponen la mayoría de los bancos para otorgar un préstamo hipotecario), ya que únicamente supondría destinar el 28,1% de sus ingresos mensuales al pago de dicho préstamo.

En el caso de que el euribor a un año volviera a alcanzar su máximo histórico (5,393% en julio de 2008), el tipo de interés aplicado sería del 6,383% y la cuota hipotecaria mensual de 1.248,79 euros. Para una familia con los anteriores ingresos, dicha cuota comportaría destinar el 41,63% de los mismos a su pago. Dado el elevado porcentaje destinado, es muy probable que se viera obligada a reducir significativamente sus gastos y tuviera que olvidarse de ahorrar regularmente. Si se “ajusta considerablemente el cinturón”, incluso en este marco financiero tan desfavorable, el impago del préstamo está prácticamente descartado.

Dado el nivel actual de los tipos de interés del mercado hipotecario, a las familias que pueden conseguir un préstamo les conviene más comprar que alquilar una vivienda. No obstante, dada la expectativa de subida a medio plazo del euribor, es mejor contratar una hipoteca a tipo fijo que a variable.