Isabel Aguilar
ABC
La reactivación de la vivienda es una realidad. El repaso a los principales datos hablan, como mínimo, de la estabilización del sector

1 Hacia la recuperación de las ventas

Aunque el crecimiento es moderado, el pasado ejercicio fue el primero el que subieron las ventas (un 2,2%) después de tres años de descensos. En Andalucía hubo 64.349 compraventas en 2014, cifra ligeramente superior a las 64.131 de 2013 (y lejos aún de las 168.000 de 2007). En los primeros meses de 2015 se está acelerando este crecimiento: entre enero y marzo se han vendido 17.600 casas en Andalucía, casi un 8% más que en el mismo periodo del año anterior.

2 Un mercado a dos velocidades

La situación de bonanza no es generalizada. En el caso andaluz, Málaga es el motor -por el tirón de la Costa del Sol -pues en 2014 creció por segundo año consecutivo al registrar 22.409 compraventas (un 15% más). Sevilla registró un leve descenso, pues cerró 20143 con 10.942 operaciones, frente a las 12.357 del ejercicio anterior. En el primer trimestre del año ambas plazas mejoran, pero a distinta velocidad: Málaga crece a un ritmo del 12% y Sevilla al 5%.

3 Los precios inician una remontada

Los pisos aumentan su valor un 2,8% en el primer trimestre del año en Andalucía (cotizan ya a un promedio de 1.157 euros el metro), según la Sociedad de Tasación. El repunte es significativo si se compara con la bajada del 8,9% del mismo trimestre de los primeros meses de 2013, cuando la depreciación del metro cuadrado era del 32%. La cotización histórica más alta fue de 2.010 euros el metro de media.

4 El stock se reduce de forma paulatina

Según el Ministerio de Fomento, en 2013 en Andalucía había algo más de 90.000 viviendas nuevas en venta. A lo largo de 2014 y los primeros meses de 2015, el bajo ritmo de salida al mercado de viviendas terminadas está permitiendo que el inventario se reduzca. En el caso de Andalucía, este descenso ha sido del 25,5% hasta situarse en un total de 68.000 viviendas en febrero de este año. Al ritmo de venta actual, serían necesario 26 meses para liquidar el inventario.

5 Las grúas vuelven a moverse tímidamente

La iniciación de vivienda nueva en 2014 se situó en mínimos históricos. 2015 será el año del cambio de tendencia y por primera vez desde el comienzo de la recesión se empezará a construir más vivienda que en el año anterior. En los dos primeros meses de 2015 los visados de obra nueva en Andalucía aumentaron un 40,3% (hasta 1.200). Al ritmo actual, se iniciarán más de 7.000 viviendas en 2015 en el conjunto de la comunidad.

6 Las concesiones de hipotecas crecen

Desde inicios de 2014 se observa un aumento sustancial del flujo de crédito hipotecario hacia los hogares y las entidades vuelven a luchar con ofertas atractivas por crecer en este mercado. En los tres primeros meses del año el número de nuevas hipotecas sobre viviendas se ha disparado un 24% según los datos del Instituto Nacional de Estadísticas, al pasar de 9.049 entre enero y marzo de 2014 a las 11.222 de los tres primeros meses de 2015.

7 Nuevas relaciones de banca y promotores

Tras la crisis han surgido nuevos modelos de financiación. Como señala Agustín Vidal Aragón, director de la unidad de Real Estate de BBVA, las entidades financieras -que poseen una parte importante de la oferta global de suelo y promociones finalizadas o por terminar- deben respaldar en cada territorio a aquellos grupos «que conservan una gran experiencia para desarrollar estos solares y propiciar así la regeneración de un tejido productivo que es fundamental para la recuperación económica». Promover proyectos a los que puedan aspirar las familias será una premisa clave para acceder al crédito. En paralelo, se configura un nuevo esquema de trabajo en el que la entidad y el promotor se reparten los beneficios, lo que requerirá la forja de nuevos modelos contractuales.

8 Fondos de inversión, nuevos actores

Aparecen nuevos protagonistas en el sector inmobiliario, como las Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria que canalizan las inversiones hacia este sector) o los grandes fondos extranjeros. Entre estos últimos, el caso más significativo lo representa Lone Star, que ya adquirió el pasado diciembre por 930 millones de euros un parte significativa de Neinor Berria, el «banco malo» en el que Kutxabank incluyó los activos heredados a Cajasur. Muchas de las promociones que ahora controla Lone Star se ubican en Córdoba, Málaga, Sevilla o Cádiz. Estos fondos quieren jugar un papel como promotores residenciales en España. En las grandes ciudades también han aparecido gestoras de cooperativas para desarrollar grandes proyectos.

9 Una construcción más eficiente

«En el futuro se construirá menos pero los nuevos desarrollos serán mejores. Por un lado, los edificios consumen entre un 30 o 40% del total de la energía del país, de ahí que una construcción sostenible será un reto económico de primera magnitud para España, dada la gran factura energética que tiene este país», según Antonio Villanueva, especialista en calidad, confort y sostenibilidad del Estudio de Ingeniería Idom. Para Jesús Hernáez, directivo de desarrollo inmobiliario de Metrovacesa «el promotor ha recibido con la crisis un baño de humildad y ha comprendido que es fundamental estudiar muy bien las demandas y necesidades del cliente para rentabilizar sus proyectos, por lo que hoy las peticiones de la sociedad son más importantes».

10 Controles frente a una nueva burbuja

A pesar de que la recuperación inmobiliaria es aún muy tímida, las consecuencias del estallido de la burbuja están muy presentes y en le nuevo panorama del sector hay más controles para evitar errores del pasado. El Banco Central Europeo ha asumido la supervisión de la banca, lo que implica que adoptará un criterio de mayor prudencia. El proceso de consolidación financiera ha puesto fin a las luchas entre cajas de ahorros para crecer de manera irracional. Hay más presión y regulación sobre las tasadoras, cuya independencia y transparencia fue puesta en tela de juicio tras el estallido de la burbuja. La crisis ha elevado la profesionalización de los promotores, ya que solo sobreviven los que mejor hicieron las cosas en el pasado.